L’immobilier est le placement préféré des Français. Il s’agit d’un investissement peu risqué qui permet de générer des revenus complémentaires et de préparer son avenir. Mais comment savoir si un bien destiné à la location est rentable ?
Les critères de rentabilité d’un bien locatif
Pour déterminer la rentabilité d’un investissement locatif, les trois principaux indicateurs sont : le rendement brut, le cash-flow et la plus-value.
- 7% de rendement brut
Un investissement locatif est considéré comme rentable, dès lors qu’il atteint un rendement locatif de 7%. Il s’agit d’un rendement pour lequel les revenus couvrent généralement les charges et impôts liés à l’investissement. À titre de comparaison, le rendement locatif moyen en France est de 5.6%.
- Un cash-flow positif
Un bien immobilier qui délivre un cash-flow positif est considéré comme rentable. Il s’agit d’une situation où les revenus sont supérieurs aux charges et impôts. Dans ce cas, l’investisseur génère un revenu complémentaire dès le premier mois de location, sans attendre la fin du crédit immobilier.
- 30% de plus-value en 10 ans
L’immobilier permet dans la majorité des cas de réaliser une plus-value après seulement quelques années de détention. Une plus-value immobilière est considérée comme bonne dès qu’elle atteint 30% après 10 ans. Par exemple, à Rennes, les prix de l’immobilier ont augmenté de 59.5% en seulement 10 ans. De belles plus-values ont été réalisées par les investisseurs.
Comment calculer ces critères de rentabilité ?
Pour calculer ces critères de rentabilité, il existe trois méthodes possibles. A la main, avec Excel et avec des simulateurs de rentabilité en ligne.
Calculer à la main
Il est possible de calculer ces indicateurs à la main. Pour vous aider, voici les formules de calculs.
- Rendement brut : prix d’acquisition global/ revenus annuels
- Cash-flow immobilier : revenus – (charges + impôts)
- Plus-value immobilière : prix de vente – prix d’achat
Calculer avec Excel
Ces calculs de rentabilité peuvent être réalisés automatiquement à travers la création d’un fichier Excel. L’avantage de cette méthode est qu’elle permet de préparer ses formules une seule fois. Les fois suivantes, il n’y a plus qu’à saisir les nouvelles informations.
Calculer avec un simulateur de rentabilité en ligne
La réalisation de ces calculs peut se faire de manière automatique à travers l’utilisation d’un simulateur de rentabilité locative en ligne. Il en existe de nombreux sur internet. Avec ce type d’outil, vous obtenez en quelques clics seulement l’ensemble des critères de rentabilité que vous avez besoin pour prendre votre décision d’achat locatif. Nous vous recommandons d’en sélectionner un gratuit. Vous pouvez par exemple, utiliser le simulateur de rentabilité locative gratuit ma renta.
Comment obtenir une bonne rentabilité locative ?
Un bien rentable détient certaines caractéristiques bien précises comme nous l’avons vu précédemment. Néanmoins, une minorité de biens répondent à ces caractéristiques de prime abord. Voici cinq astuces pour créer de la valeur et générer une bonne rentabilité locative.
Investir dans une ville de taille moyenne
Les villes de taille moyenne (moins de 200 000 habitants) offrent un meilleur rendement locatif que les grandes villes. Généralement, il est plus aisé de trouver un bien rentable dans ces villes plutôt que dans les grandes métropoles françaises.
Les grandes villes ne sont pas forcément à exclure, car elles offrent d’autres avantages et notamment de meilleures plus-values et une plus forte demande locative. Les villes les plus rentables de France sont Mulhouse, Roubaix, Saint-Etienne, Perpignan et Amiens.
Réaliser des travaux
Acheter un bien à rénover pour réaliser d’importants travaux est un excellent moyen d’avoir un prix d’acquisition global moins élevé et donc un rendement locatif plus important. Il est même possible d’aller encore plus loin en divisant une grande surface en plusieurs petits appartements afin de maximiser le rendement locatif.
Par ailleurs, les travaux sont déductibles des impôts. Il s’agit d’un excellent moyen de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.
Optimiser le mode de location
Il existe des modes de location qui permettent d’augmenter de façon significative les revenus locatifs. La colocation est un type de location qui permet de doubler ses revenus. Par exemple, il est tout à fait envisageable d’acheter un grand appartement à Rennes et de louer 4 chambres à 4 étudiants.
Il est également possible de réaliser de la location courte durée. Il s’agit d’un mode de location qui permet de tripler les revenus perçus. À noter que la location type Airbnb est chronophage dans le cas où l’investisseur en assurerai la gestion. Il est nécessaire de créer une annonce, de répondre aux messages des voyageurs, de gérer les entrées et sorties, de faire le ménage et de s’assurer que les voyageurs ont tous les équipements nécessaires à disposition.
En parallèle, de nombreuses villes livrent une véritable chasse à la location courte durée en limitant voire interdisant ce type de location. Il s’agit d’une réponse à la pénurie de logements longue durée qui frappent actuellement les grandes villes françaises.
Optimiser la fiscalité
L’impôt a un fort impact sur la rentabilité locative. Il est très difficile d’obtenir un rendement locatif net élevé avec une fiscalité peu avantageuse. Une fiscalité classique telle que le micro-foncier applique une imposition de 47,2% pour un investisseur aux revenus standards (après abattement de 30%). Ce taux d’imposition est composé de 17.2% de prélèvements sociaux et 30% de tranche marginale d’imposition.
Pour réduire drastiquement cette imposition, il est recommandé d’investir via le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Il s’agit d’une fiscalité qui permet de déduire de très nombreuses charges et de réaliser des amortissements comptables. Ce mécanisme fiscal permet d’emmener la base imposable de l’investisseur proche de zéro ou à zéro.
Généralement, un investisseur qui opte pour le statut du LMNP ne paie aucun impôt les huit à dix premières années de détention du bien. Il s’agit d’une véritable niche fiscale.
Dans la même mesure, il est possible d’opter pour la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). Il s’agit également d’une fiscalité très avantageuse qui répond aux mêmes mécanismes fiscaux que le LMNP. Néanmoins, la gestion d’une SCI à l’IS est plus complexe qu’une simple exploitation en LMNP.
Entretenir régulièrement le bien
L’immobilier est un actif qui nécessite la réalisation régulière de petits travaux d’entretien (par exemple, le remplacement de la climatisation ou un changement de revêtement de sol). Un bien en bon état est plus attractif pour les locataires. De ce fait, il se loue plus cher et a peu de vacance locative. Mécaniquement, cela augmente la rentabilité locative du bien.
Un bien mal entretenu par son propriétaire perd en rentabilité locative et en valeur patrimoniale dans le temps.
Article non rédigé par la rédaction de breizh-info.com
