Le marché immobilier français connaît actuellement une période de baisse des prix, une situation qui suscite un regain d’intérêt pour l’investissement locatif. Que ce soit pour constituer un patrimoine ou générer des revenus supplémentaires, l’immobilier demeure une valeur refuge. Mais dans un tel contexte, une question centrale se pose : vaut-il mieux investir dans un bien neuf ou dans un bien ancien à rénover ?
Baisse des prix immobiliers et contexte incertain
Depuis quelques mois, le marché immobilier montre des signes de fléchissement, avec une baisse estimée entre 7 et 8 % des prix au mètre carré sur un an. Cette diminution intervient alors que les taux d’intérêt, eux, commencent à se stabiliser après plusieurs mois de hausses. Malgré ce contexte plus favorable aux acquéreurs, l’incertitude économique et les contraintes réglementaires poussent à une analyse plus fine du type d’investissement à privilégier.
D’un côté, les biens neufs offrent des garanties de qualité, de confort et surtout de conformité aux dernières normes environnementales et énergétiques, mais avec un coût initial plus élevé d’environ 20 % en moyenne. De l’autre, l’immobilier ancien présente souvent des opportunités en termes de négociation de prix et d’emplacement, notamment dans les centres-villes ou les quartiers bien desservis. Cependant, il impose presque toujours des travaux de rénovation pour répondre aux nouvelles exigences en matière de décence énergétique, notamment à partir de 2025 avec la mise en place des plans pluriannuels de travaux pour les copropriétés de plus de 15 ans.
Neuf ou ancien : une question de localisation
Le choix entre neuf et ancien dépend en grande partie de la localisation du bien immobilier. En effet, les villes où il est plus intéressant d’investir dans le neuf diffèrent considérablement de celles où l’ancien rénové offre un meilleur rapport qualité-prix.
Selon une étude réalisée par Maslow.immo, voici les top 5 des villes où il est plus avantageux d’investir dans le neuf :
- Meyzieu – 51,19 % moins cher que l’ancien rénové
- Bordeaux – 42,77 % moins cher que l’ancien rénové
- Montreuil – 42,13 % moins cher que l’ancien rénové
- Meylan – 11,39 % moins cher que l’ancien rénové
- Clamart – 10,76 % moins cher que l’ancien rénové
À l’inverse, pour ceux qui préfèrent miser sur des biens anciens à rénover, voici les villes où cela est le plus intéressant :
- La Roche-sur-Yon – 23,23 % moins cher que le neuf
- Pessac – 23,06 % moins cher que le neuf
- Lyon – 14,93 % moins cher que le neuf
- Créteil – 9,20 % moins cher que le neuf
- Nice – 9,08 % moins cher que le neuf
Le neuf : un choix de confort, l’ancien : une opportunité de rentabilité
L’immobilier neuf présente plusieurs avantages indéniables. Outre la qualité des matériaux et la conformité aux dernières normes (notamment énergétiques), il offre aussi des garanties de performance énergétique, essentielles pour anticiper la future réglementation sur les passoires thermiques. En revanche, son coût d’acquisition plus élevé et les disponibilités limitées dans les centres-villes peuvent freiner certains acquéreurs. Ce type d’investissement est souvent privilégié dans les zones périphériques ou les nouvelles zones résidentielles bien desservies par les transports en commun.
En parallèle, l’immobilier ancien à rénover offre des opportunités de prix plus bas et une flexibilité dans les négociations. Ce type d’acquisition, bien qu’il implique des coûts de travaux (isolation, mises aux normes DPE), peut devenir rentable dans les zones à forte tension locative, où la demande est importante. Cependant, l’encadrement des loyers dans certaines villes peut limiter la rentabilité attendue.
Au final, le choix entre neuf et ancien dépend largement de la situation géographique du bien, du projet d’investissement et du profil de l’acquéreur. Le neuf offre des avantages en termes de confort et de tranquillité d’esprit, tandis que l’ancien à rénover peut s’avérer une solution plus rentable dans certaines villes. Quelle que soit l’option choisie, il est important de bien évaluer les coûts de rénovation, la tension locative et l’encadrement des loyers pour maximiser son investissement.
Crédit photo : Pixabay (cc)
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2 réponses à “Investir dans le neuf ou l’ancien à rénover : quel choix faire face à la baisse des prix immobiliers ?”
Neuf ou ancien, les locations ne sont pas si faciles car tout est fait dans la loi pour avantager les locataires aux dépends des propriétaires ( loyers ou charges locatives impayés, mauvais entretien des locaux, dégradations multiples etc ) A votre avis, pourquoi tant d’appartements vides non loués alors que le logement est en crise ? Un mauvais payeur est quasi impossible à expulser et si il y a des enfants, ils peuvent rester des années même sans payer le loyer ! Pour investir, il faut réaliser une très bonne affaire lors de l’ achat pour palier aux frais à venir obligatoires ( isolation, ravalement et gros travaux )
Il faut tenir compte également des impôts fonciers.
Si les travaux de rénovation n’entraînent pas de demande de permis de construire ou de déclaration de travaux, avec augmentation des surfaces, création de sanitaires supplémentaires, ce qui entraîne automatiquement un repérage par les services fiscaux avec un risque de réévaluation de la taxe foncière, l’ancien est sur ce plan plus rentable.
L’expérience montre que les constructions neuves, qui vous font économiser sur l’énergie, sont évaluées très haut en valeur locative, avec des impôts fonciers maximaux.
L’état a visiblement décidé de récupérer sur ke foncier les taxes qu’il ne percevra pas sur l’énergie.
Le contribuable sera de toute façon le pigeon à plumer.