Immobilier. Logements en bail réel solidaire : la location désormais autorisée

Tandis qu’en 2023, le nombre de programmes immobiliers proposés en bail réel solidaire a fortement augmenté en France, un décret récemment publié permet désormais la location de ces logements.

Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?

Le bail réel solidaire (BRS) a été créé pour offrir des logements abordables aux ménages les plus modestes, hors du fonctionnement spéculatif des marchés immobiliers. Cette initiative a été présentée par le ministère du Logement et de l’Habitat durable en juillet 2016.

Ce nouveau type de bail visait à soutenir les organismes de foncier solidaire (OFS), qui sont des entités à but lucratif chargées d’acquérir et de gérer des terrains, qu’ils soient construits ou non. Leur mission est de créer un parc immobilier accessible à la propriété ou à la location pour les ménages aux revenus modestes.

La particularité du BRS réside dans la dissociation de la propriété du terrain et du logement sur le long terme. Destiné uniquement aux ménages modestes répondant à certains critères de revenus, ce bail permet de louer le terrain auprès d’un OFS en échange d’une redevance. Les locataires peuvent ainsi construire un logement sur ce terrain loué. Cela offre la possibilité d’acquérir un logement sans avoir à acheter le terrain, une solution particulièrement intéressante dans les zones où la demande de logements dépasse largement l’offre.

Un coût d’achat réduit d’environ 30 %

En pratique, avec cette dissociation entre le bâti et le foncier, le coût d’achat du bien immobilier peut baisser d’environ 30 % pour le propriétaire ayant recours au bail réel solidaire. À condition qu’il s’agisse de son logement en résidence principale, le propriétaire dispose alors d’un droit de propriété d’une durée allant de 18 à 99 ans maximum, tout en étant locataire du foncier.

Depuis cet été 2024, le bail réel solidaire (BRS) connaît une nouveauté dans son fonctionnement. Un décret daté du 16 juillet dernier autorise désormais la location sous conditions et précise les conditions de ressources des propriétaires.

Le texte en question « prévoit les conditions de prise en compte du patrimoine immobilier des preneurs », à savoir qu’il ne peut être propriétaire d’un « bien adapté à ses besoins et capacités », ni d’un « logement susceptible de lui procurer des revenus suffisants pour lui permettre d’établir sa résidence principale dans un logement du parc privé », précisait le magazine Le Revenu le 19 juillet.

La location désormais possible

En ce qui concerne les conditions de ressources, ces dernières sont déterminées chaque année par l’intermédiaire d’un arrêté. À Rennes par exemple, un ménage de deux personnes ne doit pas voir ses revenus annuels dépasser les 56 169 euros pour pouvoir prétendre à l’accès au BRS. Même plafond à Paris.

Enfin, le décret du 16 juillet a précisé les conditions de location d’un logement en bail réel solidaire. Sauf interdiction expressément mentionnée dans le contrat, cette location est dorénavant autorisée. À condition de respecter certains critères.

À commencer par l’obligation, pour le propriétaire, d’avertir au préalable l’office de foncier solidaire de son intention de louer tout ou partie de son logement. Il lui faudra également préciser auprès de l’OFS la durée et la partie du logement sur laquelle porte la location.

Par ailleurs, il n’est possible de louer son logement qu’à des loyers plafonnés. Une option qui peut par exemple convenir à un propriétaire devant quitter les lieux pour des raisons de santé. Avant la parution du décret, la location d’un bien acquis dans le cadre d’un bail réel solidaire pouvait valoir la reprise du logement à son propriétaire par l’organisme de foncier solidaire.

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