L’acquisition sur plan ou la construction d’une maison est souvent pavée d’embûches. Parmi lesquels les malfaçons. Voici quelques conseils pour y parer au mieux.
Achat immobilier : quand arrivent les mauvaises surprises…
Avant la pendaison de crémaillère, le nouveau propriétaire d’un bien immobilier a parfois fort à faire. D’autant plus lorsque l’on note que depuis 10 ans, les indemnisations au titre des assurances dommages ont augmenté de 6 % par an moyenne. Les déboires rencontrés par les nouveaux occupants des lieux sont divers et variés, du carrelage mal posé en passant par les infiltrations d’eau ou encore la mauvaise isolation des fenêtres. Sans parler des problèmes de maçonnerie ou d’ossature.
Un constat confirmé par le dernier rapport de l’Observatoire de la qualité de la construction publié au mois de juillet 2021, qui a noté une relative stabilité concernant la fréquence et le coût des malfaçons.
Répartition en % de l’effectif de la manifestation des désordres pour l’ensemble des bâtiments. Source : rapport Observatoire de la qualité de la construction 2021
Autre évolution à relever, les huissiers de justice sont plus souvent sollicités pour des constats de malfaçons car les propriétaires sont mieux informés sur la manière de faire valoir leurs droits et sur la valeur de preuve du constat d’huissier de justice.
Quelles garanties face aux malfaçons ?
Lorsqu’un chantier est engagé, le propriétaire doit souscrire une assurance dommages-ouvrage quand, dans le même temps, le constructeur à l’obligation de souscrire pour sa part une assurance responsabilité civile décennale. Avec cette double couverture, les deux assurances sont donc en capacité de prendre en charge le coût de la réparation des malfaçons.
Mais ce n’est pas tout. Une maison nouvellement bâtie est couverte par la garantie de parfait achèvement. Cette dernière dure un an à compter de la réception et s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage. Les travaux couverts par sa garantie peuvent concerner autant les aspects techniques que fonctionnels et esthétiques de l’ouvrage. Ils ne se limitent donc pas aux dommages de nature décennale. En revanche, cette garantie de parfait achèvement ne s’applique pas aux dommages résultant de l’usage ou de l’usure normale de l’ouvrage.
Par ailleurs, les désordres des équipements (interphone, ballon d’eau chaude, chaudière, climatiseur, moquette, portes, fenêtres) sont quant à eux couverts par la garantie biennale (2 ans).
Enfin, les désordres relatifs à la solidité de l’ouvrage, ses fondations, son ossature et tout élément ne pouvant être enlevé (canalisations encastrées, chauffage central…) sont couverts par la garantie décennale (10 ans).
Constat et recours : mode d’emploi
Après avoir observé la présence de malfaçons lors de la livraison du bien immobilier, le propriétaire est invité dans un premier temps à bien lire son contrat afin d’y relever les engagements du constructeur ainsi que les garanties visant à le protéger.
En parallèle, il est nécessaire de faire dresser le plus rapidement possible un constat par huissier des défauts et/ou des anomalies constatés. Dans le cas où le bien immobilier a été acheté sur plan, il est recommandé de faire plusieurs constats aux moments clés de l’avancée des travaux mais surtout lors de la réception des travaux.
S’il suffira parfois d’établir un constat pour prouver l’existence de la malfaçon et du dommage afin de saisir l’assurance dommages-ouvrage, voire potentiellement d’engager la responsabilité du constructeur, ce même constat d’huissier permettra aussi de recourir à un expert en bâtiment si une recherche approfondie de l’origine du sinistre devait s’imposer.
En ce qui concerne les recours, le propriétaire doit en premier lieu déclarer le sinistre à son assurance pour une éventuelle prise en charge des travaux. Vient ensuite le temps des réparations, pour lesquelles une démarche amiable avec le constructeur est préférable.
À défaut d’une réaction de ce dernier, le requérant peut lui faire parvenir une lettre recommandée tout en faisant appel à un commissaire médiateur afin de faire jouer les garanties.
Ultime option en cas d’échec de la médiation, le propriétaire peut aussi adresser une mise en demeure au constructeur et saisir un avocat pour l’assigner en justice afin que la ou les malfaçons de la construction soient enfin corrigées.
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