Les foyers avec un budget serré sont-ils condamnés à demeurer locataires à vie ? Le Bail Réel Solidaire, un dispositif encore peu connu pour l’instant, pourrait toutefois permettre l’accession à la propriété (ou presque) aux ménages à revenus modestes. Avec quelques conditions…
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
« Offrir des logements accessibles aux ménages les plus modestes, au cœur des agglomérations, et hors du fonctionnement spéculatif des marchés immobiliers », telle était l’ambition du ministère du Logement et de l’Habitat durable lorsque fut présentée en Conseil des ministres en juillet 2016 l’ordonnance relative au Bail Réel Solidaire.
En clair, il s’agissait alors pour l’État de créer un nouveau type de bail dédié à l’activité des organismes de foncier solidaire (OFS). Ces organismes à but lucratif ont pour objectif d’acheter puis de gérer les terrains (bâtis ou non) avec pour mission de constituer un parc immobilier permettant l’accession à la propriété ou à la location pour les ménages modestes.
La clé du Bail Réel Solidaire (BRS) est qu’il permet une dissociation sur la très longue durée entre le foncier et le bâti. Accessible uniquement aux ménages modestes répondant à des critères de ressources financières, ce bail consiste donc à louer du foncier contre une redevance versée à un OFS. Foncier sur lequel le locataire peut ainsi faire construire un logement. Ainsi, cette possibilité d’acheter un logement sans avoir à financer le terrain peut donc être une option envisageable pour certains ménages, y compris dans les zones en tension immobilière où l’on observe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.
Un coût d’achat inférieur de 30 %
Après quelques années de rodage, les premiers logements ne sont arrivés que récemment sur le marché immobilier. À savoir qu’avec le Bail Réel Solidaire et la dissociation entre le bâti et le foncier, le coût d’achat du bien immobilier peut baisser d’environ 30 % pour le propriétaire. De quoi redonner de l’espoir aux personnes que les revenus insuffisants excluaient jusqu’à présent du marché immobilier classique. Et leur permettre par la même occasion d’acquérir un toit sans être contraint de trop s’éloigner des centres-villes.
En pratique, après avoir souscrit un Bail Réel Solidaire, les propriétaires des murs doivent s’acquitter chaque mois d’une redevance pour le droit d’occupation du terrain à l’organisme foncier solidaire qui l’a acheté. En moyenne, il faut compter 2,30 € par mètre carré. Mais le paiement d’une telle redevance peut paraître avantageux au regard des économies réalisées par le propriétaire n’ayant pas à acheter le terrain : environ 100 000 €, de quoi éviter des remboursements mensuels de 400 à 500 €.
Outre les plafonds de ressources à ne pas dépasser, les potentiels acquéreurs devront habiter ce bien comme résidence principale s’ils veulent bénéficier du BRS.
Prix de vente encadrés et abattement sur la taxe foncière
Que se passe-t-il lorsque le propriétaire souhaite se séparer de son bien ? Afin de conserver un marché immobilier non spéculatif, les prix de vente sont encadrés et en cas de revente, les nouveaux propriétaires doivent aussi répondre aux critères de ressources. Par ailleurs, autre élément incitatif pour les communes et les candidats à l’achat, le bien est durablement accessible tandis qu’il bénéficie TVA réduite à 5,5% et d’un abattement de 30 % de la taxe foncière (selon les communes).
Quant aux ménages intéressés par ce Bail Réel Solidaire, les premières prises d’informations doivent se faire auprès des mairies ou d’une Coop Hlm afin de connaître la liste des programmes disponibles sur un secteur géographique souhaité. En parallèle, il est aussi recommandé de tester au préalable sa capacité d’emprunt auprès d’une banque en y ayant intégré la Prime Accession d’Action Logement et le Prêt à Taux Zéro.
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