Étape préparatoire avant la signature de l’acte authentique, l’avant-contrat va bien au-delà du simple accord de principe entre le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier. Cette phase clé de la transaction n’est donc pas à négliger, et il est important, pour les deux parties, d’en connaître non seulement les principales caractéristiques, mais aussi les conséquences.
En quoi consiste l’avant-contrat ?
Soulignons tout d’abord que, dans le cadre de la transaction d’un bien immobilier, la signature d’un avant-contrat n’a, légalement, aucun caractère obligatoire. Les deux parties peuvent très bien s’entendre et conclure ensemble sans passer par cette étape. Dans la pratique, néanmoins, le recours à l’avant-contrat est quasi-systématique car il permet de définir les contours de l’opération et de protéger à la fois le vendeur et l’acquéreur.
Phase préparatoire indispensable et préalable à la signature de l’acte de vente définitif, l’avant-contrat formalise l’accord des deux parties, les lie et assure leur sécurité. Il permet d’éluder tous les problèmes juridiques éventuels liés à l’opération. C’est à ce stade que va être passé le plus de temps. L’acte de vente n’est qu’une réitération, une confirmation de l’avant-contrat une fois les conditions suspensives levées.
La forme de l’avant-contrat : devant notaire ou sous seing privé ?
L’avant-contrat peut revêtir plusieurs formes. Il peut être sous seing privé (c’est-à-dire signé uniquement par les parties à l’acte) ou authentique (c’est-à-dire reçu devant notaire, qui le signe également). Quand les deux parties optent pour la signature d’un compromis de vente, il n’y a en effet absolument aucune obligation à ce que celle-ci se fasse devant notaire, excepté dans un cas spécifique : si le vendeur et l’acheteur prévoient une durée de validité du compromis supérieure à 18 mois.
Lorsque le compromis est rédigé et signé par devant notaire, il peut y en avoir deux, celui du vendeur et celui de l’acheteur. En sa qualité d’officier public, la signature par le notaire emporte date certaine et incontestable de l’acte et fait foi de son contenu. Cette forme implique cependant un coût, supporté par l’acquéreur, d’environ 400 €, qui comprend un droit d’enregistrement de 125 € dû à l’État et la rémunération du travail du notaire pour la préparation de l’avant-contrat. Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a nul besoin d’être enregistré auprès de la recette des impôts. Il est toutefois possible de le faire, notamment lorsque les deux parties souhaitent rendre l’acte opposable aux tiers et lui donner date certaine. Tout agent immobilier titulaire d’une carte professionnelle est autorisé à rédiger et faire signer des actes juridiques sous seing privé. Ce qui n’est pas le cas des agents commerciaux mandatés par un agent immobilier. Professionnels de l’immobilier, les membres du réseau Swixim international sont formés pour faciliter et sécuriser la préparation de l’avant-contrat, en réunissant l’ensemble des pièces nécessaires au dossier, et notamment le titre de propriété, les justificatifs d’identité des deux parties, les informations sur leur situation matrimoniale, les informations concernant le prêt de l’acheteur et tous autres documents utiles (les garanties décennales et factures des artisans en cas de travaux datant de moins de 10 ans, les documents d’urbanisme relatifs à la construction…).
La nature de l’avant-contrat : compromis, promesse – quelles différences ?
L’avant-contrat peut être de différentes natures : compromis de vente (promesse synallagmatique), promesse unilatérale de vente et promesse unilatérale d’achat. Pour de multiples raisons la pratique a abandonné progressivement l’avant-contrat sous seing privé au bénéfice de l’avant-contrat authentique. Avec la dématérialisation des actes notariés (signature électronique) et l’évolution du droit, les notaires proposent désormais l’établissement de promesses de vente. Ainsi, dans le cadre des promesses de vente, l’engagement est unilatéral, à la différence du compromis où il est synallagmatique (bilatéral).
Compromis de vente : Auparavant, il était d’usage de signer un compromis de vente (promesse synallagmatique). Vendeur et acquéreur s’engageaient tous deux définitivement à conclure la vente d’un bien immobilier, au prix sur lequel ils s’étaient accordés.
Par conséquent, sauf rétractation dans le délai légal, si l’une des deux parties renonçaient à la signature de l’acte définitif, l’autre partie pouvait l’y contraindre par voie de justice et/ou exiger le versement de dommages et intérêts.
Promesse unilatérale de vente : Le propriétaire s’engage pour un certain délai à vendre son bien à un acheteur à un prix déterminé. Ce bénéficiaire, quant à lui, accepte cette offre de vente sans prendre l’engagement d’acheter. Le vendeur lui donne ainsi en exclusivité, une « option » pour un temps limité (généralement 2 à 3 mois). Cette forme a l’avantage en apparence d’être moins contraignante pour l’acquéreur mais lui impose les mêmes obligations et protège le vendeur, qui à l’issue du délai peut remettre son bien à la vente immédiatement (à l’inverse du compromis).
Promesse unilatérale d’achat : Dans ce cas, seul l’acquéreur s’engage à acheter. Cette forme est utilisée dans certains cas où la capacité du vendeur empêche la régularisation d’un acte (tutelle, curatelle…) dans l’attente de l’accord du juge des tutelles sur les conditions de la vente.
Quelles conditions suspensives ? Quelles clauses insérer ?
Ces clauses permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si l’une d’elles ne se réalise pas, et elles protègent ainsi le contractant qui les a érigées en condition de la vente.
Condition suspensive d’obtention d’un prêt : À insérer dès lors que l’acquéreur a recours à un prêt immobilier pour financer l’achat du bien, la condition suspensive de l’octroi d’un prêt permet à l’acquéreur de se désengager de l’opération en cas de refus de financement. Il devra justifier du respect de cette condition dans ses modalités de demande (montant, taux et durée du prêt) et quant aux délais qui lui étaient imposés mais également de deux refus de deux organismes différents.
Condition suspensive de vente d’un bien par l’acquéreur : L’acquéreur peut avoir besoin de vendre un bien lui appartenant pour financer l’opération. Si un avant-contrat a déjà été signé pour la vente de son bien, il peut alors demander à le porter en condition suspensive de son achat.
Ainsi, si la vente de son bien ne se fait pas, il retrouvera sa liberté et ne sera pas contraint de réaliser l’acquisition.
Autres conditions diverses : D’autres clauses suspensives sont couramment introduites dans un avant-contrat : celles relatives au droit de préemption de la commune, à l’absence de servitude ou à l’absence d’inscription hypothécaire notamment. Mais, dans certains cas, l’acquéreur peut souhaiter y faire figurer d’autres conditions suspensives, liées par exemple à l’obtention d’un permis de construire. Enfin, en termes de délais, il est à noter qu’il s’écoule généralement de 2,5 à 4 mois entre la signature d’un avant-contrat de vente et celle de l’acte authentique chez le notaire. Ce délai permet de vérifier la réalisation de toutes les clauses suspensives, et notamment de valider l’obtention d’un prêt par l’acquéreur.
Les versements à effectuer par l’acquéreur : dépôt de garantie, indemnité d’immobilisation, provision sur frais…
La signature de l’avant-contrat s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’argent. Conventionnellement fixée entre les parties entre 5 % et 10 % du prix de vente, cette somme est versée par virement au notaire qui reçoit l’acte. Elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié. Bien que fortement conseillé, il est cependant à noter que celui-ci n’est pas obligatoire. Si, en théorie seulement, le versement peut aussi être effectué directement auprès du vendeur, cette pratique est fortement déconseillée du fait des risques évidents qu’elle comporte. Dans le cadre d’un compromis de vente, il s’agit d’un dépôt de garantie. Dans le cas d’une promesse, il s’agit d’une indemnité d’immobilisation. Ce versement permet à la fois de confirmer l’intention d’achat mais aussi d’offrir au vendeur une garantie supplémentaire quant à la solvabilité de l’acquéreur. Pour rappel, cet acompte devra être remboursé à l’acheteur si celui-ci se rétracte dans les conditions légales prévues, ou encore si une des conditions suspensives ne se réalise pas. À l’inverse, si le délai de rétractation est dépassé mais que l’acquéreur renonce à l’achat, alors cette somme sera conservée par le vendeur comme compensation financière. L’acquéreur versera également une provision sur frais, d’un montant compris entre 350 et 550 € qui vient en avance des frais d’acte.
Le droit de rétractation
Le droit de rétractation est une protection qui bénéficie à l’acquéreur d’un bien immobilier. Il a été créé par la Loi relative à la « solidarité et au renouvellement urbain », d’où son nom de « délai SRU » utilisé en pratique. Depuis l’entrée en vigueur de la Loi Macron (soit depuis le 8 août 2015 exactement), le délai SRU est de 10 jours (contre 7 jours auparavant). Ce délai court à compter du lendemain de sa notification à l’acquéreur. Lorsque l’acte authentique n’est pas précédé d’un compromis de vente, l’acquéreur pourra signer l’acte de vente après l’expiration du délai de réflexion de 10 jours. Il est à noter que, sauf rare exception, l’acquéreur d’un terrain ne bénéficiera pas de ce délai de rétractation, ni même un acheteur professionnel (SCI notamment). Pendant ce délai de rétractation, l’acquéreur peut, par le simple envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception, revenir sur son engagement, et ce, sans conséquences. Quel que soit le motif de sa renonciation, les sommes éventuellement versées (l’acompte) devront alors lui être restituées. En pratique, et toujours dans cet objectif de dématérialisation, la notification tend de plus en plus à se faire par voie électronique. Ainsi le recommandé est délivré par courriel par une société habilitée et certifiée (telle que AR24). Le délai court, par conséquent, à compter du lendemain de la réception de ce courriel.
Les pièces préalables à l’établissement d’un avant-contrat : le dossier de vente, un indispensable !
Un certain nombre de pièces doit être annexé à l’avant-contrat pour protéger les parties et respecter les dispositions légales de validité. Afin de délivrer une information la plus complète à son acquéreur et s’exonérer de la garantie des vices cachés, le vendeur a notamment l’obligation de faire réaliser par un professionnel un dossier de diagnostics sur le bien à vendre, qui comportera notamment : le diagnostic de performances énergétiques (DPE), diagnostic de l’installation de gaz de plus de 15 ans, diagnostic de l’installation d’électricité de plus de 15 ans, amiante, plomb, termites, état des Risques et Pollution des sols (suivant l’année de construction du bien). Attention toutefois à leur validité, ces diagnostics sont datés et doivent être en cours de validité au jour de la signature. Par ailleurs, depuis la loi ALUR (mars 2014), si la vente concerne un lot de copropriété, d’autres documents sont obligatoirement transmis à l’acquéreur et notamment ceux : – Relatifs à l’organisation de la copropriété (notamment règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années) ; – Relatifs à la situation financière de la copropriété (à demander au syndic) ; – Relatifs à l’état de l’immeuble (carnet d’entretien, diagnostics…). Il est à noter que si l’acheteur ne dispose pas, à la date de la signature de l’avant-contrat, de l’intégralité de ces informations, le point de départ du délai de rétractation est alors reporté au lendemain du jour auquel les éléments manquants lui auront été communiqués. Le réseau Swixim international conseille d’ailleurs à tout acheteur d’un bien immobilier de demander à son agent ou courtier immobilier de lui fournir ses pièces pour lecture avant le rendez-vous du compromis. Le futur acheteur aura alors tout le temps de les étudier voire de poser des questions qui s’imposent. Il est à rappeler également, du côté du vendeur, que les résultats de ces diagnostics n’imposent aucune obligation de réalisation de travaux préalable à la signature de l’acte.
Par Bruno DI MAGGIO, notaire assistant à PIERRELATTE, en lien avec Swixim international
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