Depuis la réforme du Code de l’urbanisme par la loi Alur, il devient de plus en plus intéressant, pour les acheteurs comme pour les vendeurs, de songer à la division parcellaire. Opération envisageable à partir d’une superficie de 300 m2 de terrain, celle-ci demeure toutefois assez complexe, du fait des différentes réglementations.
Voici quelques conseils glanés, pour nos lecteurs, auprès d’animateurs du ForumConstruire.com :
Dans quels cas envisager une division parcellaire ?
Lorsque l’on est propriétaire d’une maison située sur un terrain d’une surface importante, différents types de projets peuvent motiver le recours à une division parcellaire : – Vendre une partie de son terrain afin d’obtenir une rentrée d’argent conséquente (cette dernière pouvant notamment permettre de financer des travaux dans son habitation), – Lancer une construction neuve sur la nouvelle parcelle afin de la louer ou de la vendre, – Construire une maison individuelle plus en adéquation avec ses nouveaux besoins, pour vendre ou louer l’ancienne, – S’installer à deux couples : l’un prend le nouveau terrain, l’autre l’existant, – Faire deux lots sur un même terrain etc… Du côté des acheteurs, comme il devient de plus en plus difficile, sur certaines communes, de trouver un terrain libre, en particulier en zone tendue, acheter une parcelle de terrain à un particulier peut s’avérer pertinent et permettre ainsi de mener à bien son projet d’installation dans le secteur souhaité.
Comment savoir si son terrain est divisible ?
Respecter les règles d’urbanisme
Afin de pouvoir détacher une partie du terrain souhaité, il est important de respecter les règles d’urbanisme :
– Le PLU (plan local d’urbanisme), ou le plan d’occupation des sols, ou la carte communale : ces documents, conçus par les communes, permettent de découvrir le zonage du territoire, avec bien souvent un règlement par zone.
– Le Règlement National d’Urbanisme : si une réglementation communale n’existe pas, c’est ce règlement qui s’appliquera.
Selon les municipalités, il pourra être demandé des documents supplémentaires :
– Le plan de prévention des Risques d’inondation, nécessaire dans des zones pouvant être potentiellement inondées, – Une autorisation des Architectes de France, si le terrain est situé à moins de 500 mètres d’un site ou monument classé. Etudier la configuration du terrain Même si en théorie tous les terrains sont divisibles, dans la pratique, c’est une toute autre histoire.
Certaines configurations peuvent en effet freiner la division :
– La superficie du terrain : attention, il faut disposer d’un terrain d’une surface minimale de 300 m2 pour pouvoir envisager une division parcellaire.
– Un terrain en angle ou en pente : ces types de terrain peuvent compliquer ou freiner un tel projet.
– L’implantation de la maison existante : il faudra examiner de près la position des ouvertures, afin, notamment, de permettre à chacun de disposer de suffisamment d’intimité.
Dans ce cadre, si l’habitation existante est située au milieu du terrain, cela rendra le projet d’autant plus complexe. Dans tous les cas de figures, si le terrain semble compliqué à diviser, il est recommandé de se faire accompagner d’un expert (un géomètre, un architecte ou un expert de la division), qui saura apporter conseils et solutions, et faciliter la réalisation du projet.
Quelles procédures administratives ?
À partir du moment où l’on décide de diviser un terrain pour créer un nouveau terrain constructible, cela entre sous le régime du lotissement. Il y a donc des procédures et des contraintes réglementaires à respecter, différentes selon qu’il s’agisse juste d’une division ou d’une construction à part entière. 5 documents administratifs sont ainsi nécessaires :
– Le certificat d’urbanisme opérationnel, pour s’assurer que la division est viable,
– Le certificat d’urbanisme général, pour décrire les règles d’urbanisme qui s’appliquent sur le terrain,
– La déclaration préalable de lotissement, qui permet la division de la parcelle pour construire sur le futur terrain,
– Le permis de construire, pour la future construction sur la nouvelle parcelle,
– Le permis valant division, qui permet la construction sur la parcelle qui sera divisée.
Vous pouvez consulter le tableau complet du détail des différentes procédures administratives ci-dessous :
Une fois ces démarches effectuées, la division sera définitive à l’édition du procès-verbal de bornage. Cette décision actée, la nouvelle parcelle est inscrite au cadastre. Pour le bornage, il sera nécessaire de faire appel à un géomètre-expert. L’acte de vente du ou des terrains clôturera la division parcellaire.
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